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房產抵押貸款必須搞懂的七個問題
發(fā)布時間：17-01-17 點擊數(shù)：
作為一個專業(yè)從事貸款服務的人員，關于民間房產抵押貸款你不得不知的七個問題。
一、借款人在抵押房屋時是否屬于多次抵押。
此問題根本不必擔心，攜帶房屋手續(xù)到當?shù)胤慨a局提檔即可，房產局檔案一目了然，目前中國很多地方連二次抵押都不能進他項，談何多次抵押。(注：如果民間借貸從業(yè)者不知道提檔是怎么回事，你就別在這行混了。另外說明一點，針對于《擔保法》關于抵押權順位與優(yōu)先受償權的司法理論來講，房產是可以無限次進押的，但是很多城市的房屋管理條例是不允許的。這是目前行政層面與司法層面的矛盾，此處不多做討論。)
二、借款人的房產是否屬于唯一住房?是否小于70平方米?審核過程中有沒有提供真實的二居證明?發(fā)生逾期房產能不能執(zhí)行(變現(xiàn))?(此處不討論房產價值問題)
提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時，避免唯一住房無法強制執(zhí)行，但是我在這里可以鄭重的告訴大家，做民間借貸的，一旦發(fā)生逾期，需要收回借款時，第一原則就是避免訴訟，不用法院執(zhí)行，下面會敘述這個是怎么實現(xiàn)的。
目前民間借貸在辦理抵押時，實際上基本是六個合同或手續(xù)，實際存在的是六項司法權利(四項獨立權利兩個從屬權利)，即：1、債權，2、抵押權(債權的從屬權)，3、物權代位，4、期限物權、5、具有強制執(zhí)行效力的債權文書，6、定金擔保權(期限物權的從屬權)，這些可以完全避免第二項中所敘述的所有問題。
1、債權：借貸合同。
2、抵押權：抵押合同及手續(xù)，債權的從屬權(他項權利證，目前國內大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權登記，少數(shù)地區(qū)不限制)。
3、物權代位：不可撤消的房屋全權委托公證(此項為重中之重)
提醒：受托人不要做成債權人(抵押權人)自己，要做成債權人(抵押權人)信賴的第三人(非直系親屬，目的是防止房屋變現(xiàn)困難(萬一房子不好賣)，這時受托人可以把房屋直接過戶給債權人(抵押權人)，說的更直白一些就是到時放的款收不回來，房子又賣不出去時，大不了自己還能剩套房子，日后再變現(xiàn)，也不至于把自己玩死。而且在過戶給自己時完全可以玩低評高貸或低簽高收，還能套出來更多的錢，這里不做詳細解釋。
重點：此委托公證效力極其強大，受托人可以在不通知原房屋產權人(債務人、抵押人)的情況下，直接將房屋過戶給除受托人自己及受托人直系親屬以外的任何人，包括抵押權人、然后直接收房子，此時房子已過戶更名，與原產權人完全脫離，收房子行使的是物權，并非抵押權，物權屬形成權，并非請求權，與房產是不是唯一住房無關，與所抵押的房產所抵押的房產戶口里有沒有未成年兒童和老人無關。更重要的是，此時收房子根本就不是債權人(抵押權人)在行使抵押權，而是第三受讓人在行使物權，即使是房屋過戶給了債權人(抵押權人)，收房子的行為也是在行使物權，與債權和抵押權完全無關，在線下實際操作中，遇到收房子不配合的，直接帶著開鎖的去換鎖芯，直接清人，原房屋產權人報案都沒用(只要不傷人就沒事兒)，派出所出警后，警方只對房產證說話，線下這樣做了近十一年，從未出過問題(一定要在過戶后，新的房產證下來了再收，加急辦理大概是7至15天，加急費420元左右，另注：過戶后房產檔案立即變更)。
針對不可撤消的房屋全權委托公證中受托人的權利概述：受托人代替原房屋產權人，辦理該房屋一切事宜，與房屋原產權人親自辦理具備同等法律效力，包括代理原房屋產權人簽約、解押、辦理買賣手續(xù)過戶更名、代繳一切稅費、代收房款、代收房款后代替原房屋產權人清償不超過代收價款金額的在此房屋上附有一切抵押權的債務，并免除受托人一切責任。(非親屬交易時房款會走房產局的資金監(jiān)管賬戶，三至七個工作日會直接打到受托人和他項權利人(抵押權人)指定的賬戶)，各地在操作手法上會有些不同，但都是大同小異，套路差不多。
如果在抵押期間，此房屋產生另外的查封，此時可以直接找到提起訴訟保全的人，和他溝通，提起訴訟保全的人一定會明白，房屋強制執(zhí)行變現(xiàn)基本都得兩年的時間，房子值多少錢誰都知道個大概，和他明說，房子我們能直接賣，變現(xiàn)以后我們把我產的債權金額扣下，剩下的購買你的債權，也就是債權轉讓，這種玩法比較變態(tài)，也存在一定的風險，就看你怎么玩了。
4、期限物權：房屋買賣公證
如果在抵押期間，此房屋產生另外的查封，另一種玩法就是提起訴訟，但是這有一個重點，幾乎網絡上沒有公開這件事，就是債權人起訴時，不會用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴，因為這樣執(zhí)行起來比較快，基本五六個月房子就能搞到手，然后再想辦法變現(xiàn)。
另外一個優(yōu)勝就是，在房子不好變現(xiàn)，做為最后一道防線，上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權人時，防止原房屋產權人以流質擔保契約抗辯，中華人民共和國《擔保法》中就物權做為債權的擔保物權時，流質擔保契約屬無效合同。
5、具有強制執(zhí)行效力的債權文書：強制執(zhí)行公證(線下從業(yè)近10年，從來沒用上過，只是設計的一道防線而已)。
6、定金擔保權(期限物權的從屬權)：把借款的金額在公證書中，做成買房的定金。(提示：定金非訂金)
(注：以上手續(xù)全做完一共不到900元錢，不含逾期房屋過戶費用及過戶后的新房產證加急費。)
三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產局、公證處)簽字?
進押之前，攜帶借款人(房屋產權人)戶口本，到當?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產局辦手續(xù)，如果借款人(房屋產權人)是單身，必須開單身證明。
如果借款人不是單身、或房屋非單獨所有、或婚前自有財產但未做婚前財產公證、或婚后獨有財產但未做婚后財產公證、離婚后財產未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財產分割細則、已經終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下，雙方必須本人到場簽字。
四、所抵押的房產戶口里有沒有未成年兒童和老人。
做了房屋全權委托公證后無需擔心，參考問題二第3項的解釋。
五、關于經濟適用房、政府廉租房等抵押問題。
經濟適用房、政府廉租房等住房，房產局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經濟適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以，談何抵押?可能有人會問：如果借款人把此類房產的房產證等手續(xù)押給出借人，簽了抵押協(xié)議，此抵押權是否生效?如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞，身為民間借貸的從業(yè)人員，連中華人民共和國《擔保法》中就不動產做為債權的擔保物權時，其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道，我奉勸你一句，不要踏入民間借貸行業(yè)半步。
六、房子說收就收?到底是誰在收?
上面已經說過，是新的房屋產權人(受讓人、包括原抵押權人(他項權利人))在行使對該房屋的物權，物權為形成權，并非請求權。
線下民間借貸的“行規(guī)”是放貸人幫著收，這都不算事兒。
七、關于抵押的房產是否在抵押之前已經租賃給了別人的問題。
《中華人民共和國城市房屋管理法》規(guī)定，房屋出租需到當?shù)胤慨a部門進行登記備案(備案后進檔案)，不登記不得對抗第三人。
