您當前的位置:
首頁 > 典當行以房產(chǎn)作為抵押物時注意的十大問題
典當知識
典當行以房產(chǎn)作為抵押物時注意的十大問題
發(fā)布時間:17-02-15 點擊數(shù):
第一,根據(jù)典當管理辦法第27條明文規(guī)定的不得收當?shù)牟挥杞邮?,與房產(chǎn)有關的包括:依法被查封、扣押或者已經(jīng)被采取其他保全措施的;沒有所有權的。
第二,關注房產(chǎn)的共有情況。如果是共有的,應該讓所有共有人在典當合同上簽字,而且是當面簽字,避免出現(xiàn)冒名頂替簽字的李鬼。比較多的共有情況是夫妻,讓雙方均簽字。
第三,注意房產(chǎn)的土地性質。尤其是宅基地抵給典當行是沒有辦法執(zhí)行的。但是也不是完全沒有辦法操作業(yè)務。這種情況下,可以考慮拉進來一個連帶保證人提供擔保,并讓抵押人將房產(chǎn)抵給該連帶保證人。
第四,查清該房產(chǎn)有無法律負擔。
1、如果有承租權的,那么一旦接納該當物后,則該承租權不受抵押的影響。但是有承租權也不一定就是壞事。
比如,在實物操作中,抵押人其名下(可能其他房產(chǎn)也有,但是在其兒子或者丈人名下)如果只有1套自主房的話,再加上有老有小在那一住,則執(zhí)行的可能性就很小了。
在這種情況下,寧愿抵押人將此房屋出租,一是證明抵押人另有住處,否則不可能將唯一的房產(chǎn)出租牟利;第二,即使無法處理房屋,也可以通過要求法院判令承租人將租金直接繳納至典當行減少損失。
2、法律負擔還包括先手抵押權。有些地方不允許就先手抵押后的剩余價值再次抵押,有些地方要求再次抵押需取得先手抵押權人的書面同意。
第五,以公司所有的房地產(chǎn)作抵押的需要有董事會或者股東會的決議,為了保險,拿到股東會的決議。
第六,以年齡過大的房產(chǎn)做抵押的,存在隱患。如果該抵押人逝世,就意味著一堆繼承人要處理。這樣的房子,最好不要接受。
第七,注意有些公務員的房產(chǎn)抵押,因為如果該公務員的房產(chǎn)屬于享受國家政策優(yōu)惠購買的,其抵押額以房地產(chǎn)權歷任可以處分和收益的份額比例為限。
第八,無論怎么樣,先辦理好抵押登記手續(xù),然后再放款。
第九,即使房屋所在不屬于地震帶,也一定給房產(chǎn)買上保險。
第十,如果發(fā)現(xiàn)債務人出現(xiàn)問題,盡快查封抵押房產(chǎn)。
另外,在我的經(jīng)驗中,實際操作存在以下異化:
1、土地不得抵押給個人,但是可以抵押給公司;
2、房產(chǎn)不得抵押給擔保公司,但是卻可以抵押給典當行有些公司的擔保公司和典當行屬于同一控制人,還好處理,否則擔保公司還得分一杯羹給典當行。
3、抵押登記部門對合同內容進行審查,認為合同不規(guī)范而拒絕登記,除非你按照他的要求修改你的標準合同。這種情況,輕松不要妥協(xié),登記部門的審查是形式審查,沒有權力進行內容審查。何況只要合同不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定,登記部門也沒有權力干涉。但是最好通過多溝通解決。建議直接找他們的法律部門負責人溝通或者拿到更高級別部門的答復函。
4、土地性質不一定都聯(lián)網(wǎng)可查。某些地區(qū)的集體土地壓根就沒有土地證。還有些的地區(qū)也沒有網(wǎng)上登錄完畢,無法電腦聯(lián)網(wǎng)查詢。
5、只有一套房產(chǎn)的當事人的房產(chǎn)抵押需要十分慎重,基本上執(zhí)行無望。
6、實際操作中,存在典當行不給當戶抵押合同的情況,認為兩份合同都在自己手里,當戶玩不出什么花樣,所以合同填寫非常不規(guī)范。甚至典當物、典當金額、合同日期等都沒有填寫。殊不知,備案的合同的保管也不嚴謹,當事人或者律師完全可以趁著查詢復印的機會加以改動或者予以調換。一旦兩者不一致,當然以備案的為準。